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    来源:金融时报-中国金融新闻网 作者:马梅若  2018年1月22日
    宅基地“三权分置”探索应从实干中求解

      国土资源部部长姜大明上周在全国国土资源工作会议上表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

      此言一出,立刻引发市场关于“政府不再垄断住宅用地”、“楼市迎来重大改革”的相关讨论。特别是在去年以来楼市力措频出、长效调控机制呼之欲出的背景下,土地政策如何走,又如何与楼市调控机制形成共振,从而成为新型城镇化转型的有力助推,令人瞩目。

      新政策,针对的其实是老问题。过去数年,土地问题屡次成为焦点。对于中国这样快速发展的经济体,由于土地资源的有限性,土地价值的快速上涨似乎不可避免。在这个过程中,“优势区位所带来的价值升值差异”引发了新问题——城市化带来了土地的巨大增值,但问题在于它并不均匀分布,而是仅仅集中在一小部分城市和城郊土地上。并且,这种升值差异与人口的流向出现了匹配失衡。早在2013年,经济学家华生就曾在其著作《城市化转型与土地陷阱》中提出,土地增值与城市化过程中,来自广大农村的巨量转移人口恰好是逆向配置的,即绝大部分远郊农民拥有和离开的农村土地并不增值或很少增值,而他们因就业而移居城市的土地恰恰会产生惊人的升值。这种地与人的不匹配,被华生称为“城市化转型的土地陷阱”。

      上述匹配失衡引发了一系列难题——土地征收的补偿机制如何确定、小产权房等问题成为改革的焦点,而这背后的命题是如何让改革与发展红利更大程度上实现公平、公正,全民共享。

      本轮新政策也是如此。尽管还利于民,整合、激活与优化存量土地资源的方向十分明确,但在市场为改革的信号兴奋后,更值得探讨和思考的问题是:如何最大程度协调公平与效率问题,避免改革催生新的更多矛盾。

      目前农村所施行的“集体所有,集体成员无偿分配和使用,外人不得进入,内部成员缺乏退出渠道”的宅基地制度令很多村庄缺乏活力,也影响了公共资源的配置效率,这一点是当前各方共识。通过整合、优化与再配置来激活沉睡资源的选择毋庸置疑。不过,伴随效率的提升会产生新的利益,如何避免“权利带来的利益分配不公”,成为新问题。

      一种意见认为应该“交给市场”。有经济学家认为,“产权就是选择权”,尽管农民可能需要学习使用这项权利的方法,但应当享有与城市居民一样的“房屋土地可转让、可入市、可抵押、可分享升值(贬值)”的权利。另一种观点则反对开放城乡统一的土地市场,认为由于区域土地价值上涨的差异,少数城郊农民获取土地暴利,但其他农民、市民乃至城市的利益相对受损。基于上述原因,这种观点认为,“土地的溢价部分应当归公”。

      两派观点均有学理上的出发点和支撑,那么,当前改革的着力点究竟应该落在何处呢?

      一是从现实出发,跳出理论之争,寻找最大共识方案。

      市场化固然是必经之路,但是,在实践中,更多的因素需要被纳入考虑范围。颇为现实的问题就是,对于划定新用途的土地如何补偿定价。对此,学术层面的探讨十分复杂。而制定政策时,不能只是大而化之地用“市场化”三个字来定义。实际上,仅就“市场价格”而言,也存在很多分歧。所谓市场价格定价,究竟是按照这块土地的最高市场价格(通常是商住房)还是平均市场价格?抑或是公益市场价格、评估市场价格或是原本使用用途的市场价格乘以系数?这必须经过审慎的研究、试点和探索。因此,从现实出发,意味着不能把问题简单化,更不能“一刀切”,而是设定一个相对科学、合理的尺度。

      二是从实干中求解,进一步推动试点地区探索,并根据实际问题及时优化方案。

      土地政策的探索已有多处试点。重庆的“地票”制度、四川沪县的宅基地退出机制设计等均旨在设计一种可跨区域使用的指标,以激励性制度鼓励更集约地利用宅基地,让制度更适应现代社会经济发展的需要以及流动性增强的趋势。

      当然,在实践中,虽有成绩,也暴露了一些问题。例如,试点虽然的确优化了土地配置效率,但溢价分配标准尚存争议;“地票”设计本身无法解决人口流向“高价值”土地区域趋势所造成的“人地不匹配”问题等。对于这些问题,我们不应该回避。实际上,我们应当允许试点地区充分暴露问题,并探索解决之道。未来,试点不能浅尝辄止,而当进行更多的基于实际反馈的尝试,在实干中发现问题,寻求凯发k8国际的解决方案。

      众所周知,农村土地问题不仅关乎农村,更直接牵涉新型城镇化发展乃至经济实现再突破的关键节点。当前,这一问题正迎来改革窗口期。伴随着我国经济结构性调整的大趋势,伴随着“新农村”背景下人口转移的趋势,伴随着本轮楼市调控长效机制的建立,本轮土地新政将更为细化,更加顺应趋势。对此,我们当保有耐心,同时也满怀期待。更加成熟的方案不会停留在短周期内利益的“纸面平衡”或“表面优化”,而将是从现实出发、从实干中求解的可执行方案。

    责任编辑:yxt
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