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    来源:湖南融资担保协会  2016年2月16日

       “两权”抵押贷款试点开启,意味着金融机构做该类业务不再有法律障碍。这无疑是农村金融体制改革迈出的一大步。

      《财经国家周刊》记者在武进区的调研发现,虽然此前多家银行都参与了政府组织的意向调研,但只有华夏银行和江南农村商业银行采取了实际行动。

      银行姿态积极、行动谨慎,也是出于自身利益的考虑。银行也是企业,土地作为抵押物价值如何确定,将来是否可以自由处置等问题,金融机构为之顾虑。

      “‘两权’抵押贷款业务既没有一套切实可行的操作流程,也没有一套较为缜密的风险防范约束机制,在执行中会遇到很多操作性、技术性难题,使银行类金融机构开展业务的积极性受挫。”一位金融界人士对《财经国家周刊》记者表示。

      如何能增强银行类金融机构的安全感,激发其放贷的积极性,并最终让市场的作用发挥出来?

      银行摸底“两权”

      江南农村商业银行三农业务部的一位产品经理告诉《财经国家周刊》记者,该银行重点针对试点村镇中的嘉泽和湟里两大花卉苗木的主产镇,对新型经营主体比如家庭农场和专业合作社等进行了摸底调研。

      从调查的300多户种植苗木的农民和50多个专业合作社来看,70%的调查对象存在较大的资金需求,主要用途是补充日常生产所需的流动资金。

      一般农民的贷款需求在50-100万元之间,专业合作社的需求在100-300万元之间。

      从调查的100多户农民建房贷款的情况来看,大约有50%的农民有贷款需求,主要是建房资金缺口或者农房的装修资金短缺,一般农民的贷款需求在10-30万元之间。

      结合这个调研结果、武进区政府部门及南京农业大学陈会广教授的调研报告,江南农村商业银行针对上述两种需求推出了两款产品:经营贷和安居贷。

      这位产品经理介绍,2015年江南农村商业银行发放了12笔总计685万元的经营权抵押贷,2笔总计80万元的农房抵押贷,这个金额在全国农商行系统也是靠前的。

      借款人如果想申请这两项业务,一定要首先经过其所在的村民小组推荐,让银行落实借款人的真实情况,再结合借款人征信结果和经营指标进行全方位考量,最后将这些指标输入银行的评估系统,系统会自动生成可放贷款的额度。

      这个过程体现了银行在发放“两权”抵押贷款时的谨慎态度。

      陈会广在当地的调研结果显示,大部分农民有贷款需求,但是部分农民经济观念保守,特别是从事小规模生产的村民和小企业主,多选择向亲友借款,因为手续简便,利率偏低。

      此外,还有一个抑制因素来自房屋本身。一是部分农房建设年代较早,房主对自家房屋的评估价值不高,认为没有申请到抵押贷款的可能性;二是安置区住房尽管与城市商品房无异,但因土地手续不全未颁发房产证,不具备抵押资格。

      “农民融资需求的提升有赖于所在地区的经济发展及其带来的结业结构稳定化和社会保障的健全,以此为背景才有发展农房抵押贷的现实性。”陈会广说。

      他建议,试点地区一方面应开拓农房流转的范围,扩大农房交易市场,消除农民对于农村住房资产固化的认识,另一方面应加快农村住房确权发证,使其具备产权的合法性。

      难估值、难变现

      对银行来说,“两权”抵押贷款在实际操作中存在“估值难”和“抵押物变现难”两大问题。

      中国银行国际金融研究所宏观研究主管周景彤告诉《财经国家周刊》记者,土地使用权和房屋财产权最大的特点是“不可移动性”,使得抵押物的处置范围多局限于村集体内,因为转让区域受限,抵押物估值的不确定性高。

      当一笔抵押物说不清值多少钱的时候,银行如何放心发放贷款,又依据什么来确定贷款总额和利率水平?

      此外,如果借款人无法还款,理论上银行有权立即处置借款人的抵押物。但是,这个抵押物不是惯例的厂房或汽车,而是所有权仍在集体手中的土地,处置这类土地是否还需要经过集体的同意?

      “银行在实际操作中不可能不考虑到稳定因素,抵押物处置最后很可能难以执行。” 周景彤说。

      以上两个业务难题之外,金融机构还有其他顾虑。

      “至今都没有确定谁才是相关的评估、抵押登记等操作流程的管理部门。”周景彤说,“两权”抵押贷款业务目前还没有一套切实可行的操作流程,缺乏一套较为缜密的风险防范约束机制。

      前述江南农商行产品经理介绍,和其他贷款业务相比,农房抵押贷款走的是最优惠的利率,月息6%左右,低于平均贷款收益率。这个利率水平对银行没有太大吸引力。

      据《财经国家周刊》记者多方了解,除了江南农商行和华夏银行,至今武进区各个银行支持“两权”抵押贷款情况并不理想。

      武进区农工办科长黄晓铭对《财经国家周刊》记者无奈表示:“某大银行只做了一笔贷款,宣传力度挺大,之后就没动静了。有的银行管理不灵活,一笔业务也没做。”

      由此,“两权”提供抵押贷款有可能陷入“雷声大、雨点小”的尴尬局面。

      解决之道

      为了解决抵押物变现难的问题,武进区建立了农村产权交易平台。

      一旦出现贷款违约的情况,首先,银行可申请将抵押的农民住房财产权进入平台进行流转交易,让市场有意向的人参与接盘;同时,农房所在的镇、村集体经济组织可以建立回购机制、统一处置;最后实在不行,政府和银行再出面兜底。

      这个底怎么兜?由区财政出资500万元设立风险补偿基金,一旦出现风险,由基金分担银行60%的损失。这等于是给银行吃了一记定心丸。

      无独有偶。重庆、吉林和湖北等多个省市也设立了农村产权抵押融资风险补偿基金,由借款主体、金融机构和当地政府共同承担损失风险。

      除贷后补救措施之外,贷前审查和贷中监控也不能缺位。应尽快建立专业评估机制,设立专业评估机构和培养评估人才,出台评估管理和技术规范等有关法律和业务准则。

      总的来说,政府要做的是在制度上明晰“两权”抵押贷各主体的“责、权、利”关系,完善在土地确权、产权流转平台和信用体系建设等方面的配套措施,完善农村土地价值和农民财产权评估的市场建设。

      而银行等金融机构也应积极响应号召,创新金融产品。例如在贷款期限、利率、担保、发放程序和风险控制等方面,设计出更适合农业农村需要和更高效便利的贷款产品。

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