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    来源:金融时报  2016年2月23日

         2016年的地方两会,大家的目光再次聚焦楼市,“去库存”成为地方两会关于楼市的热词。

      据中国社科院数据显示,2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,现房待售面积4.26亿平方米,如果想完全消化,需要23个月。房地产牵一发动全身,这么庞大的库存量如何消化?去年底召开的中央经济工作会议突出强调要化解房地产库存,提出加快农民工市民化,扩大有效需求;建立购租并举的住房制度,发展住房租赁市场。

      各地两会积极对接国家房地产去库存政策,制定政策措施。河北省和广东省均提出,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革;青海提出,加快户籍制度改革和居住证制度“双落地”,进一步放宽西宁市落户限制,建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策。内蒙古的政府工作报告提出,在扎实有序消化房地产库存方面,将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策,鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。

      值得一提的是,作为我国人口第一大省和劳务输出大省的河南,在鼓励农民工进城买房方面已经有了一些积极探索。这次地方两会更拿出了具体实施方案:2016年,河南将以去库存、促消费为重点促进房地产业健康发展。支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件,将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围,鼓励农民进城购房。建立购租并举住房制度,鼓励房地产企业跨界发展。

      同时,河南还有序推进农业转移人口市民化。加快户籍制度改革和居住证制度双落地,出台县级以上城市落户措施,维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。

      早在2010年末,河南省的户籍人口就超过1亿人。除1000多万人口流向了沿海发达地区,本省常住人口还有9000万左右。2015年,该省城镇化率为46.85%,这也意味着河南约5000万人居住在农村,城镇化还有很大的空间,去库存取得的效果可能会更大。

      库存问题是一个分化的问题,目前一二线市场在2014年9月30日以来一系列政策刺激下,库存压力明显缓解。

      民生证券研究院的研究表明,从结构上看,2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最为严重。目前压力大的主要是三四线城市。

      广东省政协委员、华南师范大学人口资源环境研究所所长邬锦雯分析本省情况认为,粤东西北大部分属于三四线城市,长期输出资源和人力,除自然资源开发外,政府的扶持显得更加迫切。她建议,应给予粤东西北地区互联网概念产业的扶持政策,以产业的发展来带动房地产去库存。

      这也契合了房地产业内人士的看法,中原地产首席市场分析师认为,库存积压的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化,三四线城市产业发展不充分,没有就业机会,吸引不了人口。所以如果不解决产业发展的问题,去库存的效果就较为有限。

      如此,房地产去库存需要打组合拳,未来还应在推进城镇化发展、聚集产业人口、完善公共资源分配等方面,出台更多的针对性举措。

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