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    2016年4月8日
    一、基本情况
        常德市鼎城某房地产开发有限公司位于常德市鼎城区武陵镇,主要从事房地产开发、物业管理业务。该公司成立于1999年12月,注册资本4098万元,由法定代表人陈先玉及股东陈英两父女共同出资组建,属家族式企业。该公司成立至今,先后成功开发了鼎城区阳明小区、常德市锦华苑小区、汉寿县龙城花苑小区、慈利县阳光花城小区等多个房地产项目,累计完成开发面积80多万平方米,合格率为100%,开发总投资额约8亿元,实现税利超2亿元。因此,该公司多次荣获“房地产先进企业”、“质量管理优胜单位”、“重合同守信用企业”等荣誉,同时也赢得了广大业主的一致好评。
    二、承保背景
        2012年6月19经工商银行鼎城支行力荐,该房产公司向我公司提出800万元贷款担保申请,用于 “鼎欣嘉豪”的开发建设。随之,我公司项目组赶赴该房产公司展开全面调查,了解到“鼎欣嘉豪”位于常德市江南城区花溪路、常沅路与善池路的交汇处,规划占地16579平方米,总建筑面积61598平方米,拟建1栋多层、2栋高层共446套住房,预计总投资1.2亿元。现已实际投入5270万元,包括征地、规划、报建、在建等,余款自筹和向工商银行鼎城支行申请4000万元项目贷款。经核实,该房产公司有多种比较稳定的还款来源,基本符合我公司业务受理条件。
    三、避险设计
        根据项目组掌握的信息资料,我公司于2012年7月11日召开了贷款担保评审会议,会议就如何控制好该房产公司提供的几种还款来源问题进行了认真研究。会议认为,该公司虽属房地产开发企业,受国家政策限制,但其还款来源较充足且可控。据此,我们设定了如下反担保措施。一是致函鼎城区国土局、财政局,请求将应返还给该房产公司的拆迁补偿款536万元转入我公司指定的共管账户;二是工商银行鼎城支行主要负责人书面承诺该房产公司申请的项目贷款发放至我公司指定的共管账户,并同意该房产公司用此贷款直接归还我公司的担保贷款;三是鼎城区房管局书面承诺在未收到我公司的书面通知,不对该房产公司开发的房产办理销售备案登记;四是关联企业常德市先玉网具有限责任公司提供反担保;五是该房产公司股东陈先玉、陈英及先玉网具公司股东陈蓉出具个人连带责任保证函诺。上述反担保措逐项施落实后,我公司为该房产公司担保了800万元,该房产公司也因此保证了工程施工的顺利进行。
    四、保例分析
        时值国家政策的调整,房地产开发项目充满变数,可能会出现诸如质量、安全、滞销以及资金链断裂的风险,且陈先玉家庭关系复杂。面临这样的贷款担保,我公司科学决策、巧然运筹,充分运用国有独资公司拥有的行政资源优势,站在制高点上,把被动变成主动。首先,鼎城区政府已出具了应返还拆迁补偿款的会议纪要,明确了返还金额和时间;其次,工商银行鼎城支行承诺在我公司的担保期内对该公司发放不低于800万元的项目贷款,否则赔偿我公司的担保损失;再次,纵使该房产公司违约销售,业主也办不了房产证,必然激化新的矛盾。这样,为顺利解除我公司的贷款担保提供了切实可行的保障。

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