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“两权”抵押贷款的实践与建议-凯发k8国际|首页

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    来源:湖南省担保协会  2016年6月1日

       2011年江苏泗洪农商银行开始尝试农房抵押,创新推出了农村房屋所有权抵押贷款;2014年开始尝试土地承包经营权抵押,创新推出了土地承包经营权抵押贷款。通过“两权”抵押贷款创新运用,让农民的“沉睡资本”变成了“流动资本”,打造出一个贷款手续便捷、担保空间广阔、融资成本低廉的融资平台,有效地解决了农民贷款担保难题。 
     找准“两权”抵押切入口 
      (一)建章立制,规范流程。在充分调研的基础上,组织合规、法务、风险等部门认真研究相关的法律规定,对产品推进中可能遇到的问题积极研讨风险控制对策,完善相应的制度流程,分别制定了《江苏泗洪农商银行农房抵押贷款管理暂行办法》、《江苏泗洪农商银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》,对借款申请人、贷款利率、期限、额度、抵押率、操作流程等具体内容进行了明确。 
      (二)银政联动,共筑平台。通过与泗洪县委县政府汇报协调,由县委农工办制定《农村土地承包经营权抵押登记管理办法》,对未流转的土地承包经营权办理抵押登记,获取县政府颁发的《农村土地承包经营权证》;对已流转的土地承包经营权办理抵押贷款,应提供合法有效的土地流转合同;同时,由县委县政府牵头搭建两权抵押创新工作平台,由各乡镇农村经济技术服务中心颁发《农村土地承包经营权证》,农村土地承包经营权由县政府农工办负责确权登记,农村产权交易中心负责抵押登记,并向抵押权人颁发《农村土地承包经营权抵押登记书》;农民房屋财产权,由新农办负责颁发《村镇房屋所有权证》,并办理农村房屋抵押登记。 
      (三)创新思维,科学定价。1、价值确定。针对目前缺乏专业的土地、农房评估机构,江苏泗洪农商银行采取模板测算、双方协商方式进行“两权”价格确定。对土地承包经营权价值,已流转的土地承包经营权价值主要是根据贷款期限内已付土地租金及贷款期限内预期纯收入确定;未流转的土地主要根据贷款期限内预期纯收入及土地承包剩余年限内价值(参照当前流转土地租金)确定;对自建农房价值,主要根据地理位置、建筑成本等确定;农户集中居住区房屋主要根据农户房屋购买价格确定。 
      2、抵押率确定。对土地承包经营权抵押率,原则上不超过农村土地承包经营权抵押确认价值的60%;对于参加农业保险和办理小额贷款保证保险的,抵押率不超过农村土地承包经营权抵押确认价值的70%;对农房贷款抵押率,按照房屋评估价值的50%进行确定。 
      3、利率执行。土地承包经营权抵押贷款较同档次利率优惠10%~20%,农房抵押贷款利率执行商品房抵押贷款同等利率,切实降低农户融资成本,减轻农民负担。 
      (四)审慎经营,严格控险。在土地承包经营权抵押方面,一是关注土地流转真实性。为防范风险,掌控土地流转的真实性,泗洪农商银行建立《农村土地承包经营权抵押贷款台账》,指定专人负责对接服务,及时与县农工办、乡(镇)农经站、工商部门以及村组干部跟进了解土地承包经营者的生产经营状况和发展前景、农户土地是否确权登记、村民是否与村委会签订自愿转让合同、流转大户是否与村委会签订流转合同、流转合同有无乡政府鉴证等进行核实,防止出现承包合同超过农民承包土地剩余年限,确保用于抵押承包土地无权属争议。二是关注承包金缴纳真实性。在核查承包金缴纳情况时,不仅要求核查村里开具收据的真实性,同时要求核查银行的转账记录,重点查看是否真正把收取的租金分配到农户手中,根据转账流水保证土地流转真实性。同时为加强风险防范,要求土地承包经营权抵押贷款的到期日要早于流转费缴纳时间半年以上,以便贷款出现风险后有足够的时间进行处置。三是关注合同签订有效性。在土地承包权抵押贷款发放时,严格执行面谈、面签制度,对借款人身份信息、信用状况的真实性和有效性进行严格的调查。四是关注经营主体资格审查。在土地承包经营权发放上,坚持对有长期种植经验的农户优先办理承包权抵押贷款,对外界资本进入,缺少种养殖经验的审慎办理承包权抵押贷款,防止由于管理经验不足造成经营风险。五是关注承包主体经营风险。积极引导适度规模经营,重点支持100~500亩土地承包经营,确保土地承包经营户管理能力、经营水平、盈利能力的有效匹配。 
      在农房抵押方面,一是审慎设定农房抵押率。农房抵押贷款较一般商品房抵押贷款抵押率下调10%~20%,一般控制在50%左右。二是严格控制农房抵押区域。拟抵押农房只能在当地申请贷款,防止跨乡镇处置抵押物的现实困难。三是分散缓释贷款风险。根据借款户综合还款能力,对农房抵押贷款实行整贷零偿,由农户自主确定还款期限、额度,最长可以贷款5年,缓解贷款到期一次性还款压力。 
      问题和困难 
      (一)抵押物价值难确定。由于农房、承包土地分布范围广,地理位置、交通条件、发展状况千差万别,价值评估难;加之没有形成完善的交易市场、交易不活跃,没有可供参考的对照物,也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系,市场价值难以准确定价。 
      (二)确权登记尚不完善。一方面房屋产权证颁发不及时,还存在部分集中居住区住房已经交付使用,但未及时发放房屋产权证现象;另一方面农户自有土地确权发证工作尚未全部结束,仍存在农户未取得土地证书情况。 
      (三)抵押物难变现(流转)。贷款出现风险时,由于农房、土地的特殊性质,抵押处置范围十分狭窄,且受地缘关系影响,农房、土地承包权在拍卖、转让时成功率低,可能造成银行贷款债权悬空。 
     相关建议 
      (一)建立专门风险处置部门及补偿机制。建议政府部门成立风险处置机构及部门,制定专门的风险处置制度和流程。同时建立“两权”抵押贷款补偿机制,对“两权”抵押贷款实行财政贴息,引导金融机构积极参与“两权”抵押贷款。设立“两权”抵押贷款风险补偿基金,对出现风险的“两权”抵押贷款,按一定比例给予补偿。 
      (二)加快开展确权发证工作。建议政府加快确权发证速度,并通过政府平台及时下发取得农房和土地产权证的农户名单,便于有针对性地投放“两权”抵押贷款,真正激活农民手中的“沉睡资本”。 
      (三)完善评估体系。建议政府部门出台专门的土地价值和农房价值评估办法,根据市场原则,制定土地价值和农房价值评估的参照标准,为“两权”抵押贷款开展提供参考。

     
     

     

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